土地评估程序及所需注意事项         
土地评估程序及所需注意事项
[ 作者:佚名    转贴自:本站原创    点击数:93    更新时间:2018-7-13    文章录入:xuemin ]

按照事先制定好的科学、严谨、全面的估价程度开展估价工作,不仅可以保障估价工作的质量,而且可以避免顾此失彼、疏忽遗漏,提高估价工作效率,本文着重论述土地评估程序以及所需注意的事项。

前言

土地估价是随着土地使用制度的改革和市场经济的发展产生的,是一项对实操性和技术性都要求很高的行业,随着我国市场经济的发展,土地估价已成为推动我国土地市场建设的重要力量,而土地估价师也已成为目前根据我国社会主义市场发展的客观需要而设置的六类资产评估专业资格之一,它不但要求我们拥有坚实的理论基础,同时也要求我们拥有丰富的实践经验。

作为服务机构,我们应该为客户提供优质的服务,这就要求我们在保证评估质量的前提下,还要讲究时效,因此在估价前必须有良好的组织和工作计划,以事半功倍,根据《城镇土地估价规程》,联系我们在实际估价中的流程,土地估价一般按照以下程序进行:

1 接受估价委托,明确估价基本事项

在获取一宗估价业务时,要与委托方进行协商,明确本次评估的估价对象、评估目的、评估收费标准、费用支付方式、报告交付日期等,进而签订评估委托协议,约定双方的权利和义务,以免产生争议。

2 拟定估价作业计划

主要包括以下几个方面:

1)确定拟采用的估价技术路线和估价方法;

2)针对估价对象、估价目的、拟采用的估价方法等,确定需搜集的估价资料及其来源渠道;

3)预计需要的时间、人力和经费。根据估价项目的具体情况,确定由哪些估价师及人员来参加,看是否需要聘请其它专业领域的专家来协助;

4)估价作业步骤和时间进度安排。针对这个项目所开展的各项工作及时间、人员、经费等作出具体安排,以便控制进度、协调合作。

3 资料收集与实地查勘

3.1 资料收集

主要包括:

1)反映估价对象状况的资料。包括产权登记资料、产权来源资料、反映土地位置和基础设施的资料、土地利用状况资料。

2)对土地价格有影响的资料。包括:a)对土地价格具有普遍影响的因素资料;b)仅对待估宗地所在具体区域地价影响的资料;c)待估宗地自身个别因素条件对土地价格有影响的资料。

3)针对本次所采用的估价方法所需要收集的资料。如市场比较法需搜集交易案例及交易案例的各种状况资料;成本法需搜集构成价格的各项成本费用及依据;剩余法需搜集市场上出售或出租的同类型的交易实例或租赁实例以及建筑费、专业费、利息、租售费用、租售税费及平均利润资料;基准地价法需搜集待估宗地所在地的基准地价成果资料及相应的修正体系;路线价估价法需收集待估宗地所在的具体位置所对应的路线价成果资料(包括图、表)及相应的深度修正系数表和其他条件修正系数表。

3.2 实地查勘

估价人员在按照土地估价程序收集完所需资料外,必须实地踏勘待估宗地,目的是:1)亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣;2)对影响该宗地价格的区域因素、个别因素及设施状况进行查看,并进行详细记录;3)对事先搜集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实,看其是否与产权登记文件一致;4)此外还要查勘土地的利用状况,有建筑物的,需勘查建筑物的结构、建成年限、成新、建筑面积、各部分具体利用状况、利用效益及建筑物的内外装修等,并对估价对象土地利用状况及其周围环境或临路状况进行拍照。将其照片作为报告的附件。

另外在查勘时,一般需要委托估价方熟悉情况的人员陪同,这样我们不仅要认真听取陪同人员的介绍,还要详细询问在估价中需弄清楚的问题,并将其记录下来。

4 对资料进行整理分析

在工作中我们通常把收集到的资料分为三类:

1)待估宗地状况资料(土地登记资料、产权来源资料、土地利用资料及现场勘察宗地其它状况资料);2)对待估宗地具有普遍影响的相关性资料;3)选取的估价方法在估价测算过程中所需要的资料。

5 选用适宜的估价方法,进行估算

根据《城镇土地估价规程》对于同一估价对象应选用两种以上的估价方法进行估价,得出试算价格。不同的估价方法有其自身的适宜范围,我们在估价过程中应根据估价目的、估价对象特点、所收集到的资料状况进行分析,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的两种或多种估价方法进行估算。

6 对试算价格进行调整,确定宗地估价结果

这个程序主要是对整个估价过程和每种估价方法测算结果进行检查、分析、判断,衡量各种方法试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性,进而确定宗地估价结果,一般我们选用以下几种方式确定估价对象的估价结果。1)简单算术平均法,此种方法适用于几种估价方法测算结果相差不大时适用;2)加权算术平均法,此种方法主要是为了考虑每个价格在总量中所具有的重要性不同,分别给出予不同的权重,然后综合出一个价格;一般采用两种估价方法的,权重不宜大于0.7或小于0.3;采用三种估价方法的,权重不宜大于0.6或小于0.23)以一种估价方法算出的价格为主,其它估价方法计算出的价格只是提供参考。另外还有中位数法和众数法,这两种方法我们一般不常用。

7 撰写估价报告书

土地估价报告分为《土地估价报告》和《土地估价技术报告》,《土地估价报告》一般提供给委托方使用,而《土地估价技术报告》一般为土地估价机构存档和提供给国土资源管理部门对土地估价结果确认或备案时使用。在撰写时应严格按照土地估价规程要求的规范格式进行撰写。

8 内部审核估价报告

为了保证出具的估价报告的质量、防范估价风险,一般由业务水平高、经验丰富的土地估价师担任审核人员。在实践中,一般是由此次参与评估的土地估价师对报告中整个的估价细节进行自检;然后由参与此次估价的项目负责人进行复查,最后有资深估价师一般是机构业务分管领导进行审核。对于审核完毕后的估价报告应经修改或重新撰写后,还应再次进行审核。只有审核合格的估价报告,才可以出具。

9 出具并提交估价报告

估价报告经过内部审核合格后,即可出具《土地估价报告》,并按照合同约定将报告书送达委托方。

10 资料归档

在处理完所有手续后,应及时将资料按顺序排列整理,并将档案交由专人管理。

以上为我们在工作中对估价程序的一些体会及心得,要成为一名合格的土地估价师,我们不仅要有良好的工作程序,还要遵循土地估价的原理、理论和方法;充分了解土地市场行情,掌握市场的各种资料;及时掌握土地法律法规及土地政策的更新及影响;充分了解评估对象宗地的各种权利状况;而且还需要有很深的理论知识、丰富的实践经验、良好的职业道德。并且在工作中要不断的总结,不断地拓宽自己的工作思路。

  • 上一篇文章: 汝州市国土资源行业扶贫应知应会

  • 下一篇文章: 扶贫工作调查必须要知道的要点(1)
  • 打印此文】【关闭窗口